Pour le Bureau d’assurance du Canada (BAC), la problématique de l’assurance des condominiums ne réside pas dans l’offre faite au marché, mais plutôt dans l’éducation des gestionnaires de syndicats d’immeubles en copropriété.« On ne voit pas un retrait massif des assureurs en assurance des syndicats des copropriétés, mais plutôt un resserrement des conditions et des garanties, dit Pierre Babinsky, directeur des communications et des affaires publiques au BAC. Il y a un nombre assez important de sinistres qui sont survenus dans des immeubles à condominiums, sinistres souvent liés à un manque d’entretien et à un immobilier vieillissant. Ce laisser-aller explique qu’il y ait des sinistres à répétition ».

M. Babinsky dit aussi ne pas avoir d’indicateurs montrant que des syndicats peineraient à se trouver un assureur. « Il est possible que ça leur prenne quelques appels. Mais c’est plutôt parce qu’ils ne trouvent pas le prix qu’ils recherchent. L’assureur tarife en fonction de l’historique de sinistres survenus dans l’immeuble, sinistres qui sont parfois le résultat du laxisme d’entretien d’un immeuble », dit-il.

La consolidation peut-elle avoir eu un effet sur l’offre d’assurance dans le marché des condominiums? M. Babinsky dit ne pas avoir en main de données qui permettraient de mesurer l’impact des acquisitions survenues dans le marché au cours des dernières années.

« Le resserrement est là, surtout concernant les garanties pour les dégâts d’eau. C’est à chaque assureur de prendre ses décisions d’affaires. De ce qu’on peut voir, c’est un segment de marché qui semble moins rentable pour plusieurs de nos membres », dit M. Babinsky.

Le BAC ajoute ne pas partager les vues du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec selon lequel l’apocalypse est aux portes du marché de l’assurance condo. L’organisme se dit toutefois en accord avec le Regroupement quant à sensibiliser davantage les administrateurs de syndicats de copropriété en matière de prévention.

M. Babinsky affirme aussi qu’une intervention des gouvernements ne serait pas souhaitable dans ce segment. « Le problème n’est pas dans l’offre d’assurance, mais bien plutôt en ce qui touche à la conscientisation des gens. Imposer une obligation d’assurer les syndicats n’aurait aucune influence sur le prix de l’assurance des condominiums. On croit même que ça aurait l’effet pervers d’encourager les propriétaires de condominiums à ne pas se pencher sur l’aspect préventif. Pourquoi y investiraient-ils si les assureurs étaient obligés de les assurer de toute façon? » questionne M. Babinsky.

La Chambre invite tous les intervenants à poser des gestes pour améliorer les choses

Pour la Chambre de l’assurance de dommages, la problématique reliée à l’assurance des copropriétés n’est pas nouvelle. Sa PDG, Maya Raic, déplore qu’il y ait encore des problèmes dans ce segment et invite le gouvernement ainsi que l’industrie dans son ensemble à travailler pour arriver à des solutions.

« C’est un problème qui n’est pas encore réglé. On réalise aussi que c’est une problématique qui évolue beaucoup. On se retrouve maintenant avec des syndicats de copropriété verticaux ou horizontaux. Les principes d’achat changent aussi, notamment avec l’apparition des condos-hôtels, Tout ça change la donne pour la vente d’assurance. Il faut que les professionnels s’y adaptent  », souligne Mme Raic.

La PDG de la Chambre ne verrait pas d’un mauvais œil que le gouvernement intervienne pour édicter quelques règles aux syndicats de copropriété. « Il serait nettement plus facile qu’un syndicat de copropriété tienne un carnet d'entretien. Ce n’est pas imposé en ce moment. Ça reste flou. C’est difficile d’un point de vue d’assurance, car ça viendrait mitiger le risque. L’assurance n’est pas un contrat d’entretien. Les copropriétaires doivent comprendre leurs obligations », dit-elle. L’industrie se devra aussi de poser certains gestes pour s’assurer que tout n’aille pas à la dérive, ajoute-t-elle.

Mme Raic rappelle que la Chambre travaille depuis plusieurs années sur ce dossier. Elle a notamment participé aux travaux du Comité consultatif sur la copropriété, chapeauté par la le ministère de la Justice du Québec et la Chambre des notaires. La Chambre de l’assurance de dommages avait aussi créé un comité qui avait rendu ses conclusions il y a un an et demi.

Elle publie aussi quelques articles destinés aux professionnels de l’industrie dans son magazine ChAD-Presse, notamment sur la relation entre le consommateur et le professionnel en assurance de dommages, relation dans laquelle la Chambre avait identifié des lacunes. Un manque d’information et de compréhension par rapport à la couverture d’assurance, entre autres pour la valeur à neuf, ou encore sur l’obligation pour les syndicats de copropriété de faire évaluer leur immeuble aux trois à cinq ans fait partie de ces lacunes. La Chambre poursuit ses efforts de prévention. Elle a notamment dédie une section de son site Web au sujet des copropriétés. On y trouve déjà du matériel sur la question, mais la Chambre compte le bonifier au cours des prochains mois.